專家：“不炒”已實(shí)現(xiàn)，只剩“房住”
房地產(chǎn)觸底了嗎？專家：“不炒”已實(shí)現(xiàn)，只剩“房住”
房地產(chǎn)觸底了嗎？當(dāng)企業(yè)面臨調(diào)整，重新向上的力量將來自何方？8月9日，多位專家、業(yè)內(nèi)人士共聚由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、華夏時報(bào)等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇中探討。有與會人士認(rèn)為，房住不炒的“不炒”成分已經(jīng)去掉了，只剩下“房住”。
房地產(chǎn)觸底了嗎？
德信控股集團(tuán)董事長胡一平指出，所謂觸底，并不是說房地產(chǎn)這個行業(yè)觸底，而要看是地價觸底還是房價觸底。“其實(shí)，我認(rèn)為現(xiàn)在房價在很多地方已經(jīng)觸底了，因?yàn)榘凑找郧暗呐馁u規(guī)則，留給開發(fā)商的空間是很少的，這個地方降得空間是有限的。相反就是有些政府出讓了以后，它的地價下降還是有一定的空間。”胡一平說。胡一平還指出，“但是有些供應(yīng)量太大的地方可能還沒觸底，還有二次探底、三次探底。”
中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長劉愛明認(rèn)為，大家對“房地產(chǎn)底部差不多探明”這個形勢判斷，還是有點(diǎn)樂觀。假如說房企去年銷售2000億，今年同比下降40％，今年就缺口800億。
“這800億怎么賣？賣項(xiàng)目是賣不出來的，銀行貸款也不可能支持，股東哪有800億再投進(jìn)來？我覺得這個游戲沒完，隨著時間推移它可能越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在大家能挺的是因?yàn)檫€有點(diǎn)家底，實(shí)際上都在用過去的積蓄。”劉愛明說道。此外，劉愛明提到，市場真實(shí)的信心要反映出來。如今有的地方還在用指導(dǎo)價限制市場的流通性。而市場的精髓在于交易，交易可以看出市場發(fā)出的信號。
金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長郝一斌則表示，地產(chǎn)是一個周期性行業(yè)，中國地產(chǎn)行業(yè)所有的調(diào)整都是周期，以前是庫存周期的調(diào)整，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)能出清，這一次調(diào)整是前所未有的產(chǎn)能出清的調(diào)整。“現(xiàn)在應(yīng)該是從衰退期到蕭條期的過渡，我們一般說觸底是到了蕭條期，下一階段會走向復(fù)蘇，恐怕這個時間會比較長。”郝一斌說道。
行業(yè)未來會重構(gòu)成什么樣？
保利發(fā)展控股集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長、戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理吳定金指出，現(xiàn)在大家看到市場的量大幅度萎縮，實(shí)際上是回歸到一個本來就應(yīng)有的水平，但是有可能這個回落有點(diǎn)大，未來也有可能會修復(fù)一部分，但是不管怎么樣，該去掉的已經(jīng)去掉了，就不可能再回來了，房住不炒的“不炒”成分已經(jīng)去掉了，只剩下“房住”。那“房住”這塊怎么做呢？“一定要圍繞真實(shí)的需求去展開我們一系列企業(yè)的模式、整個體系的搭建，包括各個條線、各個子公司的運(yùn)作，都要按照新的真實(shí)的需求去展開，否則是很難去做的。”吳定金表示。
據(jù)吳定金透露，在最新土地成本前提之下，能發(fā)現(xiàn)依然有很多稅前成本利潤率15％的項(xiàng)目，包括有的公司要求銷售凈利率8％到9％以上。
而海南雅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱榮斌說道，“過去是良莠不齊，誰都可以在里面賺錢。但大變局之后會出現(xiàn)很大的分化，好的會更好，差的更差。”值得一提的是，郝一斌也持相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，這個行業(yè)未來會形成新的穩(wěn)定狀態(tài)，那時候會有兩個分化：一是區(qū)域的分化，一定是有些區(qū)域恢復(fù)了，有些區(qū)域恢復(fù)不了；二是企業(yè)也會分化，有些企業(yè)能熬過寒冬，有些企業(yè)熬不過。此外，郝一斌還指出，過去房地產(chǎn)行業(yè)是通過激進(jìn)的融資，通過高杠桿、高負(fù)債的模式發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)以后，大家的風(fēng)險(xiǎn)意識會增強(qiáng)，有一些企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量非常好，資產(chǎn)規(guī)模非常大。以后整個行業(yè)的融資會轉(zhuǎn)向直接融資，所謂直接融資并不是IPO，而是集合信托形式的，直接資本監(jiān)管項(xiàng)目。
上行的力量究竟在哪里？
如今房地產(chǎn)行業(yè)上行的力量是什么？究竟在哪里？對于這個問題，胡一平認(rèn)為，所有的公司要在目前已經(jīng)布局的城市里面深耕。
向上的力量還可能來自REITs。劉愛明說，“我覺得最近一個政策非常好，就是REITs對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開放。最近一個央企的項(xiàng)目，成本8個多億，如果上REITs可以發(fā)到15億。”吳定金提到，向上的力量，一個是圍繞著真實(shí)的需求展開，越有真實(shí)的需求越有上升的力量。第二是有比較優(yōu)勢的企業(yè)，現(xiàn)在信用、品牌、專業(yè)能力和管理能力是新一輪分化的主要因素。此外，朱榮斌也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，“我覺得危機(jī)是非常嚴(yán)重的，但是行業(yè)是不會消失的，有變局就有機(jī)會。我是今年剛剛開始創(chuàng)業(yè)，如果沒有這次危機(jī)，可能我都沒有這個創(chuàng)業(yè)機(jī)會。優(yōu)秀的企業(yè)還是要堅(jiān)持信心，未來的路會越走越好。”
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